25 Aralık 2025 tarihinde yapılan değişiklikler ışığında Ön Alım ( Şufa ) Davaları

Gayrimenkul hukukunda mülkiyetin korunması ve paylı mülkiyet ilişkilerinin yönetimi açısından kritik bir öneme sahip olan yasal ön alım hakkı (şufa hakkı), 25 Aralık 2025 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7571 Sayılı Kanun (11. Yargı Paketi) ile köklü bir değişime uğramıştır. Bu düzenleme, özellikle "komşu tuzağı" olarak bilinen ve tapudaki düşük beyan üzerinden mülkü ucuza kapatma dönemini sona erdirerek mülkiyet güvenliğini artırmayı hedeflemektedir.

1. Ön Alım (Şufa) Hakkı Nedir?

Yasal ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hakkın temel amacı, paydaşlar arasına yabancı bir kişinin girmesini engellemek, mülkiyetin parçalanmasını önlemek ve payları mümkün olduğunca tek elde toplamaktır.

Ön alım hakkı, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Ancak bu hak, kendiliğinden mülkiyeti devretmez; hak sahibi paydaşın alıcıya karşı yenilik doğuran bir dava açması zorunludur.

2. 11. Yargı Paketi ile Gelen Devrim Niteliğindeki Değişiklikler

7571 Sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 733 ve 734. maddelerinde yapılan değişiklikler, şufa davalarının seyrini tamamen değiştirmiştir.

A. "Rayiç Bedel" Esasına Geçiş

Eski uygulamada ön alım bedeli, taşınmazın tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden hesaplanmaktaydı. Bu durum, vergi kaçırmak amacıyla tapu harcını düşük beyan eden alıcıların, mülklerini piyasa değerinin çok altında bir bedelle paydaşlara kaybetmesine neden oluyordu.

Yeni düzenleme ile artık tapuda yazan düşük satış bedeli değil, hâkim tarafından belirlenecek güncel "rayiç bedel" (piyasa değeri) esas alınacaktır. Mahkeme, gecikmeksizin gayrimenkul değerleme uzmanları aracılığıyla taşınmazın gerçek değerini tespit edecektir. Böylece haksız kazanç ve mağduriyetlerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.

B. Dava Açma Sürelerinde Kısıtlama

Hukuki belirliliği sağlamak ve mülkiyetin uzun süre "askıda" kalmasını önlemek amacıyla hak düşürücü süreler kısaltılmıştır:

• Noter Bildirimi Varsa: Satışın paydaşa noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır (Bu süre değişmemiştir).
• Noter Bildirimi Yoksa: Satışın üzerinden 2 yıl geçmesiyle düşen hak, yeni yasayla 1 yıla indirilmiştir.

C. Ödeme Usulü ve Nemalandırma

Ön alım hakkını kullanmak isteyen davacı paydaş, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve tapu giderlerini mahkemenin belirlediği süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Belirlenen süre içinde ödeme yapılmazsa dava reddedilir. Yatırılan bu bedel, yargılama süresince paranın değer kaybetmemesi için vadeli bir hesapta nemalandırılır (faiz işletilir) ve dava sonucunda hak sahibine (alıcıya) faiziyle birlikte ödenir.

3. Ön Alım Hakkının Kullanılamayacağı Haller

Yeni yasal düzenlemelerle birlikte ön alım hakkının muafiyet alanı genişletilmiştir:

• Cebri Artırmalar: İcra yoluyla yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
• Devlet İhale Kanunu Kapsamındaki Satışlar: 2886 sayılı Kanun uyarınca kamu kurumları tarafından yapılan ihaleli satışlar artık şufa davasına konu edilemeyecektir.
• Bağışlama ve Trampa: Bedelsiz devirlerde (hibe) veya bir malın başka bir malla değiştirilmesi durumunda ön alım hakkı doğmaz.
• Paydaşlar Arası Satışlar: Paydaşlardan birinin kendi payını bir diğer paydaşa satması halinde üçüncü paydaşın ön alım hakkı yoktur.
• Fiili Taksim: Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve herkes belirli bir kısmı kullanıyorsa, paydaşın ön alım davası açması dürüstlük kuralına aykırı (hakkın kötüye kullanımı) sayılarak reddedilebilir.

4. Devam Eden (Derdest) Davaların Durumu

7571 Sayılı Kanun'un en kritik noktası, zaman bakımından uygulama kuralıdır:

1. Süreler Bakımından: 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış satışlarda eski 2 yıllık süre geçerliliğini korur.
2. Bedel Bakımından: Rayiç bedel tespiti ve nakden depo etme zorunluluğu, halen mahkemelerde devam eden (derdest) tüm davalarda derhal uygulanacaktır.

Bu durum, tapudaki düşük bedel üzerinden dava açmış olan binlerce davacının, mahkemece tespit edilecek yüksek rayiç bedelleri ödemek zorunda kalacağı ve birçoğunun davasından feragat edebileceği anlamına gelmektedir.

5. Sonuç ve Stratejik Öneriler

Gayrimenkul piyasasında "şufa riski" artık bir maliyet unsuruna dönüşmüştür. Yatırımcıların ve hisseli tapu sahiplerinin şu hususlara dikkat etmesi gerekir:

• Satın aldığınız hisseli taşınmaz için vakit kaybetmeden diğer paydaşlara noter aracılığıyla satış bildirimi yapın; böylece dava süresini 1 yıldan 3 aya indirmiş olursunuz.
• Devam eden bir davanız varsa, yeni rayiç bedel düzenlemesi uyarınca mali gücünüzü ve risklerinizi yeniden analiz edin.

Not: Bu makale genel bilgilendirme amaçlı olup, her somut olayın özellikleri farklılık gösterebilir. Hak kaybına uğramamak için alanında uzman bir avukattan profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.